Crna Gora uvodi vize od novembra, državljani Rusije prodaju nekretnine

Neke odluke se donesu u Podgorici, a osjete se na tržištu nekretnina istog mjeseca. Vlada je 23. jula usvojila izmjene Uredbe o viznom režimu, po kojima će od 1. novembra 2026. državljanima Rusije, Belorusije, Kine, Saudijske Arabije i Turske biti potrebna viza za ulazak u Crnu Goru. Razlog je usklađivanje sa viznom politikom Evropske unije, jedan od završnih uslova za zatvaranje pregovaračkog Poglavlja 24.

Za nekoga je ovo samo administrativna vijest. Za tržište nekretnina, nije.

Zašto se ova odluka tiče nekretnina

Državljani ovih zemalja, a posebno Rusije i Turske, godinama su među najaktivnijim učesnicima crnogorskog tržišta. Kupovali su stanove, iznajmljivali ih, dovodili porodice, otvarali firme. Ruski turisti su prošle godine ostvarili 16,4 odsto svih noćenja stranih gostiju u Crnoj Gori.

Crna Gora je bila jedna od rijetkih evropskih zemalja u koju su Rusi mogli ući bez vize. Ta posebnost od novembra nestaje. I tržište je reagovalo prije nego što je odluka i zvanično stupila na snagu, prema pisanju lokalnih medija, oko 14.000 od 21.000 registrovanih ruskih državljana već je napustilo Crnu Goru.

Šta mi vidimo na terenu

Ovo nije teorija. U našoj agenciji već imamo konkretne slučajeve, ruski državljani su nam poslali svoje nekretnine sa željom da ih prodaju. Ljudi koji su prije dvije ili tri godine kupovali stanove u Podgorici i na primorju sada odlaze, neko u Srbiju, neko dalje u Evropu, neko nazad kući, i žele da svoju imovinu unovče prije nego što se pravila dodatno promijene.

To u praksi znači da na tržište izlazi dodatna ponuda stanova, često urednih, renoviranih i dobro održavanih, čiji vlasnici imaju jasan motiv da prodaju u razumnom roku.

Šta to znači za cijene

Budimo precizni, jedna odluka o vizama neće preko noći srušiti cijene nekretnina. Ali dvije stvari se već dešavaju.

Prva je na strani ponude. Kada dio stranih vlasnika istovremeno odluči da proda, ponuda raste, a veća ponuda znači više izbora za kupce i više prostora za pregovor. Vlasnik koji odlazi iz zemlje ima drugačiju računicu od vlasnika koji nigdje ne žuri.

Druga je na strani potražnje. Manje stranaca u zemlji znači i manju potražnju za zakupom, o čemu smo već pisali kroz pad kirija u Podgorici. Ako se taj trend nastavi, prinos od izdavanja ostaje pod pritiskom, što dodatno motiviše dio investitora da proda.

Sa druge strane, ne treba zaboraviti da vize ne znače zabranu. Ministarstvo najavljuje pojednostavljene procedure kroz VFS aplikacione centre i uvođenje elektronskih viza. Ozbiljan kupac ili investitor neće odustati od Crne Gore zbog vize, kao što nije odustao ni od Hrvatske kada je ona uvela isti režim pred ulazak u EU.

Ko dobija u ovoj situaciji

Kratkoročno, najviše dobija domaći kupac sa spremnim novcem. Kombinacija veće ponude, motivisanih prodavaca i manje konkurencije stranaca stvara prozor kakav se ne viđa često. Stan koji se prošle godine čekao i otimao, danas se može mirnije pogledati, provjeriti i ispregovarati.

Dugoročno, ovo je dio šire priče, Crna Gora mijenja profil. Od zemlje u koju se ulazilo bez pitanja, postaje kandidat pred vratima EU sa evropskim pravilima. Istorija sličnih tranzicija, prije svega hrvatske, kaže da takve promjene kratkoročno prorijede kupce, a dugoročno dovedu platežnije.

Šta da radite

Ako ste kupac, ovo je trenutak da budete aktivni. Pratite ponudu, imajte novac i dokumentaciju spremnu, i ne čekajte da prozor prođe.

Ako ste strani državljanin koji razmišlja o prodaji, ključno je da prodaju sprovedete uredno, uz čistu dokumentaciju i realnu cijenu, jer se dobro pripremljena nekretnina prodaje brzo i u ovakvim okolnostima.

U Horizon Real Estate radimo i sa domaćim i sa stranim klijentima, i trenutno imamo direktan uvid u obje strane ove priče. Ako kupujete ili prodajete, javite nam se na Instagram @horizon_realestate ili posjetite horizonrealestate.me.

Autor: Marko Ražnatović, Horizon Real Estate