Gdje u Crnoj Gori kvadrat najbrže vraća uloženi novac

Kupovina stana u Crnoj Gori odavno više nije samo pitanje stanovanja. Za sve veći broj ljudi to je investiciona odluka, gdje kupiti kvadrat koji se može najbrže vratiti kroz kiriju i rast vrijednosti. A odgovor iznenađuje, najbrži povrat trenutno ne nude najskuplje lokacije poput Tivta i Kotora, nego kombinacija povoljnije ulazne cijene i stabilne tražnje.

Šta je zapravo bruto prinos

Za investitora ključna mjera je bruto godišnji prinos od izdavanja. To je odnos godišnje kirije i kupovne cijene stana. Ako stan vrijedi 120.000 eura, a donosi 500 eura mjesečno, godišnji prihod je 6.000 eura, što znači bruto prinos od oko pet odsto.

Treba imati na umu da je neto prinos uvijek niži, jer se od toga odbijaju porez, održavanje, provizija, prazni mjeseci i namještaj. Ali bruto prinos je dobra polazna tačka za poređenje gradova.

Važan kontekst, kirije su pale
⁠
⁠Prije nego pređemo na gradove, treba objasniti jednu stvar koju mnogi ne razumiju. Kirije u Podgorici su poslednjih godina prvo skočile, a onda pale, i za oboje postoji isti razlog, stranci.
⁠Nakon velikog dolaska stranaca, prvenstveno iz Turske, Rusije i Ukrajine, potražnja za stanovima u Podgorici je naglo porasla i kirije su otišle gore, ponekad i previše. Kako je dio njih vremenom otišao, potražnja je pala, a kirije su se vratile na realniji nivo. Danas su u prosjeku niže za oko 15 do 20 odsto u odnosu na vrhunac.
⁠Da budemo konkretni, jednosoban stan koji se prije godinu dana izdavao za oko 500 eura, danas se najčešće izdaje za 400 do 450 eura, a neki i za oko 350. Tome je doprinijela i veća ponuda, jer je dosta stanova kupljenih za izdavanje izašlo na tržište u isto vrijeme.

Sve ovo ne znači da stan više nije dobra investicija. Znači samo da prinos treba računati na osnovu današnjih kirija, a ne onih naduvanih od prije godinu dana.

⁠Podgorica, najsigurnija investicija

Podgorica nije turistička destinacija, ali je najlikvidnije i najstabilnije tržište dugoročnog zakupa u zemlji. Ovdje žive studenti, zaposleni u administraciji, bankama, IT sektoru i sve veći broj stranaca koji ostaju duže od sezone. To je čini najpredvidljivijim tržištem za investitore koji ne žele da zavise od jula i avgusta.

Prema aktuelnim podacima, prosječna kirija u Podgorici je oko 500 eura, a prosječan bruto prinos oko 3,8 do 4 odsto. Najbolji investicioni profil imaju manji stanovi, garsonjere i jednosobni od 30 do 50 kvadrata, jer daju najbolji odnos kirije i kupovne cijene.

Podgorica nema najveći mogući prinos, ali ima najmanje praznih perioda i najširi krug zakupaca.

Bar, najbolji balans cijene i mora

Bar je vjerovatno najpotcjenjenija investiciona priča na primorju. Za razliku od Budve, nije dominantno sezonski grad, ima luku, željeznicu, vezu sa Podgoricom i život tokom cijele godine. Cijene se kreću od 1.800 do 3.200 eura po kvadratu. Zbog niže ulazne cijene, dobro kupljen jednosoban stan uz kombinaciju dugoročnog i sezonskog izdavanja može dati bruto prinos u rasponu od oko pet do šest odsto, što je iznad podgoričkog prosjeka.

Ulcinj, niska ulazna cijena i prostor za rast

Ulcinj tek ulazi u fazu ozbiljnijeg interesovanja investitora. Prednost mu nije samo more, nego niža početna cijena u odnosu na Budvu, Tivat i Kotor. Mogu se naći jednosobni stanovi od 89.000 do 120.000 eura. Upravo zbog niže ulazne cijene, uz aktivno sezonsko izdavanje, prinos može biti među najboljima na primorju, mada uz veću zavisnost od sezone.

Budva, najveći potencijal ali i najveći rizik

Budva ima ogromnu tražnju za izdavanjem tokom sezone, ali su cijene kupovine već veoma visoke. Može donijeti vrlo visok prihod, ali samo ako se stan dobro pozicionira za sezonsko izdavanje. Loše kupljen stan, preskup ili predaleko od plaže, lako može imati slabiji prinos od stana u Baru ili Podgorici.

Tivat i Kotor, prestiž ali ne i najbrži povrat

Tivat i Kotor su premium tržišta. Nekretnina tu dobro čuva vrijednost, ali bruto prinos od kirije najčešće nije najviši jer je ulazna cijena veoma visoka. U Tivtu cijene idu od 3.200 do 6.500 eura po kvadratu, a u Kotoru od 2.800 do 5.500. Ovo su lokacije za investitore koji računaju na prestiž i dugoročno očuvanje kapitala, a ne na najbrži povrat.

Najbrži povrat nije na najskupljoj adresi

Pouka je jasna. Investitor koji traži brz povrat ne treba da kupuje najljepši ni najskuplji stan, nego onaj sa najboljim odnosom cijene, lokacije i kirije. To najčešće znači manju kvadraturu, dobru funkcionalnost, lift, parking i blizinu fakulteta, plaže ili glavnih saobraćajnica.

Ako razmišljate o kupovini stana kao investiciji, Horizon Real Estate vam može pomoći da pronađete upravo takvu nekretninu, onu koja se najbrže vraća. Poznajemo tržište iznutra, i dajemo realnu procjenu, ne naduvane brojke. Kontaktirajte nas na Instagram @horizon_realestate ili posjetite horizonrealestate.me.

Autor: Marko Ražnatović, Horizon Real Estate
⁠