Najčešći tereti i ograničenja na listu nepokretnosti, objašnjeni

Kada na listu nepokretnosti ugledate teret ili zabilježbu, prva pomisao je da nešto nije u redu i da je bolje pobjeći od te nekretnine. U praksi, stvar je jednostavnija. Neki upisi se ne uopste ne odnose na stan, neki se rješavaju rutinski tokom same kupoprodaje, dok su drugi stvarni razlog za oprez. Evo najčešćih koje ćete sresti na crnogorskim listovima nepokretnosti i šta svaki od njih zaista znači.

⁠Hipoteka

Hipoteka je najčešći teret koji ćete vidjeti. To znači da je nekretnina založena kod banke kao garancija za kredit. Zvuči ozbiljno, ali u praksi je rutinska stvar.

Hipoteka se po pravilu briše tokom same kupoprodaje. Kupac uplati dio cijene direktno banci radi izmirenja preostalog duga, banka izda saglasnost za brisanje hipoteke, a ostatak ide prodavcu. Cijela procedura se odvija kod notara i potpuno je sigurna ako se pravilno vodi. Hipoteka, dakle, gotovo nikad nije razlog za odustajanje, samo zahtijeva ispravan redoslijed koraka.

⁠Poresko potraživanje

Poresko potraživanje je teret koji upisuje država ili grad kada vlasnik ima neizmiren poreski dug. Slično kao hipoteka, rješava se isplatom duga, najčešće iz kupoprodajne cijene, nakon čega se teret briše.

Ni ovo nije prepreka za kupovinu, pod uslovom da se zna tačan iznos duga i da se on izmiri prije ili tokom prenosa vlasništva. Notar i ovdje vodi računa da sve bude čisto prije nego što se posao zaključi.

Zabilježba rješenja o izvršenju

Ovo je ozbiljniji upis. Zabilježba izvršenja znači da je protiv vlasnika pokrenut postupak prinudne naplate duga, i da nekretnina može biti predmet prodaje radi namirenja povjerioca.

Ovdje treba biti oprezan. Nekretnina pod izvršenjem se može prodati, ali postupak je složeniji i zahtijeva da se tačno utvrdi ko je povjerilac, koliki je dug i u kojoj je fazi postupak. Bez stručne pomoći i jasne slike, ovo nije teren za samostalno snalaženje.

Zabilježba spora

Zabilježba spora znači da se pred sudom vodi postupak čiji ishod može uticati na pravo svojine ili neko drugo pravo na nekretnini. Drugim riječima, neko osporava nešto vezano za tu nekretninu.

Ovo je upozorenje, ne automatska zabrana. Nekretnina se i dalje može prometovati, ali kupac preuzima nekretninu sa tom zabilježbom, što znači da ishod spora može uticati i na njega. Banke često odbijaju da daju kredit za nekretninu sa aktivnom zabilježbom spora, čime se krug kupaca sužava na one sa gotovinom. Prije bilo kakve odluke obavezno treba utvrditi status i fazu spora.

Zabilježba restitucije

Restitucija je zahtjev za povraćaj imovine bivšim vlasnicima ili njihovim nasljednicima, najčešće vezan za nacionalizovanu imovinu iz prošlosti. Često se odnosi na zemljište na kojem je zgrada izgrađena, a ne na sam stan.

Ovo zvuči zastrašujuće, ali u praksi je čest slučaj u Crnoj Gori, posebno kod starijih zgrada, i ne predstavlja prepreku za kupovinu stana. Ključ je u principu etažne svojine. Vlasnik stana ima pravo svojine na svom posebnom dijelu zgrade, a restitucioni zahtjevi za zemljište rješavaju se obeštećenjem bivših vlasnika, ne rušenjem zgrade niti oduzimanjem stanova. Pod uslovom da je zgrada legalno izgrađena, etažni vlasnik je zaštićen i restitucija na zemljištu ga se praktično ne tiče.

Zabrana otuđenja i opterećenja

Ovaj upis znači da vlasnik ne smije prodati ili dodatno opteretiti nekretninu dok zabrana traje. Najčešće se javlja uz stambene kredite, gdje banka upisuje zabranu kao dodatno osiguranje dok se kredit ne otplati.

Dok ova zabrana stoji, nekretnina se ne može prenijeti na novog vlasnika. Ali kao i kod hipoteke, rješava se izmirenjem obaveze prema banci, nakon čega se zabrana briše i prodaja može teći normalno.
⁠

Kod nas je provjera već obavljena

Ono što je za vas dodatna sigurnost jeste to da u Horizon Real Estate svaku nekretninu provjeravamo prije nego što je uopšte uvrstimo u ponudu. Ako papiri nisu čisti ili postoji teret koji nije moguće riješiti na siguran način, ta nekretnina se ne nalazi u našoj ponudi. To znači da kada kod nas pogledate stan, već ste prošli prvi i najvažniji filter, provjeru dokumentacije. Naš zadatak je da vam obezbijedimo miran san i sigurnu kupovinu, bez skrivenih iznenađenja.

Ako razmišljate o kupovini ili prodaji nekretnine u Podgorici, kontaktirajte nas na Instagram @horizon_realestate ili posjetite horizonrealestate.me.

Autor: Marko Ražnatović, Horizon Real Estate