Naslijedili ste nekretninu, šta uraditi prije nego pomislite na prodaju

Naslijeđena nekretnina je jedna od najčešćih situacija sa kojima se srećemo. Neko dobije stan od roditelja, braća i sestre naslijede kuću, ili se pojavi imovina za koju porodica godinama nije znala šta da radi. I skoro uvijek se javlja isto pitanje, može li se to prodati.

Može, ali ne odmah i ne bilo kako.

Ko uopšte ima pravo na nasljedstvo

Ako pokojnik nije ostavio testament, nasljeđuje se po zakonu, po nasljednim redovima. Ovdje je važno razumjeti da niži nasljedni red isključuje one iza sebe.

U prvom nasljednom redu su djeca pokojnika i bračni supružnik. Ako pokojnik ima djecu, ona i supružnik dijele imovinu, i tu se priča završava. Roditelji, braća i sestre u tom slučaju ne nasljeđuju ništa. Ako je neko od djece preminuo prije pokojnika, njegov dio prelazi na njegovu djecu, dakle na unuke.

U drugi nasljedni red se ide samo ako pokojnik nema djece ni njihovih potomaka. Tada nasljeđuju roditelji pokojnika i bračni supružnik, a ako roditelji nisu živi, njihov dio ide na braću i sestre pokojnika, odnosno na njihovu djecu.

Treći nasljedni red dolazi na red samo ako nema nikoga iz prva dva, i tu se ide na babe i djedove i njihove potomke.

Ovo je najčešći izvor nesporazuma u porodicama. Ljudi često misle da brat ili sestra automatski nasljeđuju, a ako pokojnik ima djecu, oni nemaju pravo na taj dio.

Ako postoji testament, on mijenja raspored, ali ni testamentom se ne može zaobići sve. Zakon štiti nužne nasljednike, najbliže srodnike kojima pripada dio nasljedstva bez obzira na to šta u testamentu piše.

Ostavinski postupak mora biti završen

Dok se ostavinski postupak ne završi, formalno ne postoji nasljednik. Nekretnina je i dalje upisana na pokojnika i niko je ne može prodati, ni jedan nasljednik, ni svi zajedno.

U Crnoj Gori ostavinske postupke po pravilu vode notari, kojima ih sud povjerava. Postupak se završava rješenjem o nasljeđivanju, u kojem tačno piše ko nasljeđuje i koliki dio pripada svakome. To rješenje je pravni osnov za sve što slijedi.

Rješenje nije dovoljno, treba i upis

Ovo je najčešća greška koju viđamo. Porodica ima rješenje o nasljeđivanju, misli da je sve gotovo, izađe sa stanom na tržište, a kad kupac izvadi list nepokretnosti, tamo i dalje stoji ime pokojnika.

Rješenje samo po sebi ne mijenja katastar. Dok se na osnovu njega ne izvrši upis, list nepokretnosti pokazuje staro stanje. Ozbiljan kupac tu odustaje ili traži da se prvo sredi papirologija, što znači izgubljeno vrijeme i najčešće izgubljenog kupca.

Pravilo je jednostavno, prvo upis, pa onda oglas.

Dogovor u porodici prije izlaska na tržište

Kad ima više nasljednika, svaki od njih je suvlasnik u svom dijelu, i stan se ne može prodati bez saglasnosti svih.

Najveći broj problema kod naslijeđenih nekretnina nije pravni nego porodični. Jedan hoće da proda, drugi ne, treći ima svoju cijenu u glavi. Zato je najbolje da se prije izlaska na tržište dogovorite oko toga da li se uopšte prodaje, po kojoj cijeni i kako se dijeli novac.

Ako dogovora nema, postoji pravni put kroz razvrgnuće suvlasničke zajednice, ali to je duže, skuplje i najčešće završi lošijim rezultatom za sve.

Provjerite šta zapravo imate

Prije nego razmišljate o cijeni, izvadite list nepokretnosti i pogledajte šta na njemu piše. Da li je upisana kvadratura tačna, da li postoje tereti ili zabilježbe, da li je objekat legalno upisan.

Kod naslijeđenih nekretnina, posebno starijih i onih van grada, često se ispostavi da stanje na terenu i stanje u katastru nije isto. Bolje je to otkriti na vrijeme nego pred kupcem.

Tek onda cijena

Naslijeđene nekretnine se najčešće ili precijene, jer su emotivno vrijedne, ili potcijene, jer nasljednici žele da se stvar završi što prije. Oba slučaja koštaju.

Realna procjena radi se poređenjem sa sličnim nekretninama koje su se stvarno prodale, a ne sa oglasima koji stoje mjesecima.

Kako vam možemo pomoći

U Horizon Real Estate često radimo sa naslijeđenim nekretninama i znamo gdje se najčešće zapinje. Pomažemo da se provjeri stanje u katastru, da se procijeni realna tržišna vrijednost i da se prodaja sprovede uredno, uz saglasnost svih nasljednika.

Ako ste naslijedili nekretninu i niste sigurni odakle da počnete, javite nam se na Instagram @horizon_realestate ili posjetite horizonrealestate.me. Za pravna pitanja vezana za sam ostavinski postupak uvijek preporučujemo notara ili advokata.

Autor: Marko Ražnatović, Horizon Real Estate