Strani kupci pred novom preprekom, šta to znači za cijene nekretnina u Crnoj Gori
Novi zakon zahtijeva da se nekretnine plaćaju preko računa u crnogorskoj banci, a strancima je taj račun često teško otvoriti. Šta to znači za tržište i da li je prilika za domaće kupce.
U prethodnom tekstu pisali smo o novom pravilu po kojem se nekretnine u Crnoj Gori plaćaju preko bankovnog računa, a ne gotovinom. Sada se pojavljuje problem koji to pravilo pretvara u realnu prepreku za tržište.
U čemu je problem
Zakon nalaže da se sve transakcije nekretninama iznad 10.000 eura obave preko računa u crnogorskoj banci. Problem je što banke imaju diskreciono pravo da odbiju otvaranje računa nerezidentima bez regulisanog boravka, najčešće jer procijene da im jednokratni klijent nije isplativ. Tako nastaje pravni vakuum, država traži plaćanje preko domaćeg računa, a banka taj račun ne otvara. Kupac sa urednim novcem ostaje blokiran.
Zašto je ovo ozbiljno
Strani kupci su pokretač crnogorskog tržišta. Samo prošle godine uložili su blizu 500 miliona eura u nekretnine, skoro polovinu svih stranih investicija. Kada se tom dijelu tržišta oteža kupovina, posljedice se prelivaju na cijeli sektor kroz manji broj transakcija i usporavanje prometa.
Problem je kratkoročan
Ovo je privremena situacija, ne trajno stanje. Udruženje agencija za promet nekretninama već je upozorilo nadležne institucije i predložilo rješenja, od plaćanja preko računa u bilo kojoj banci EU, do korišćenja notarskih računa kao sigurnog kanala. Čim se zakon uskladi sa bankarskom praksom, strani kupci se vraćaju. Zato sve treba posmatrati kao kratkoročnu dinamiku, ne trajnu promjenu pravila.
Da li je ovo prilika za domaće kupce
Ovdje dolazi ugao koji se rijetko pominje. Ako strani kupci privremeno ne mogu da kupuju, domaći kupac sa spremnim novcem i računom u domaćoj banci je u boljoj poziciji. Manje konkurencije za istu nekretninu znači veći pregovarački prostor.
Ipak, budimo realni. Cijene rijetko padaju naglo jer vlasnici radije čekaju nego što spuštaju cijenu. Realnije je očekivati kratak prozor u kojem spreman domaći kupac iskoristi smanjenu konkurenciju, nego nagli pad cijena. Za onoga ko ozbiljno razmišlja o kupovini i ima novac spreman, ovo je dobar trenutak da bude aktivan dok je dio konkurencije van igre.
Kako stranac da otvori račun
Iako banke mogu odbiti nerezidente, otvaranje računa nije nemoguće. Najsigurniji put je preko boravišne dozvole, stranac zakupi stan i na osnovu tog ugovora aplicira za privremeni boravak, nakon čega banka otvara račun bez problema.
Drugi put je direktno otvaranje nerezidentnog računa, koji neke banke i dalje nude uz pasoš, dokaz o adresi u matičnoj zemlji i dokaz o porijeklu sredstava. Uz to, Crna Gora je od oktobra 2025. dio SEPA platne zone, pa su plaćanja u eurima iz preko 40 evropskih država izjednačena sa domaćim transakcijama.
U Horizon Real Estate pratimo ove promjene i pomažemo klijentima da se snađu u novim uslovima, bilo da kupuju ili prodaju. Kontaktirajte nas na Instagram @horizon_realestate ili posjetite horizonrealestate.me.